'싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 서평 및 정리

최근 부동산에 관심이 생겨서 이것저것 찾아보다가 경매라는 시스템을 알게 됐습니다.

 

일반시세보다 낮은 가격에 사서 더 높은 가격에 팔 수 있는게 정말 매력적으로 다가오더라구요

간접경험을 하기 위해 책을 알아 보다가 눈이가는 책을 발견했습니다.

<싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>

'싱글맘.. ? 다른 평범한 사람들 보다 여건이 안좋은데 어떻게 성공스토리를 써내려 갔을까?'

저자인 이선미(쿵쿵나리)님은 아이 두명을 키우면서 암까지 갖고 계셨습니다. 치료를 하면서 시간을 보내다가 집 한쪽 구석에 있던 경매책을 보고나서 가슴이 뛰었다고 합니다. 

그렇게 몇권의 경매책을 더 사서 읽는데에 그치지 않고 바로 실행에 옮겼다고 하는데 

이런 실행력이 성공의 비결이라 느꼈어요. 공부하는 것도 중요하지만 실행하지 않으면 아무 소용없잖아요??  

Right now라는 단어를 가훈으로 쓰일 만큼 실행하는 것을 강조하셨고, 

제가 느끼기에도 실행력이 정말 중요한 것 같습니다.

이 책이 좋은 점은 재밌는 소설책을 읽는 듯한 기분이 들게 합니다. 그냥 경매란 이런 것이다 라고만 알려주지 않고 저자의 경험담을 독자들이 읽는데 부담없으면서 상황에 몰입되게 쓰여져 있습니다. 다 읽고 나면 마치 내가 경매를 해본 사람처럼 변해있었어요. 또한 중간중간 팁과 유용한 정보들을 자연스럽게 배치하여 흥미를 잃지않고 완독했습니다.

책에서 배운 내용들을 정리해봤습니다.

1. 경매 공부, 쉽게 접근하기

-권리분석이란?

경매의 기본으로 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것

-등기부등본

첫번째 : 표제부(건물 1동의 표시, 대지권 및 전유부분의 건물 표시) 

건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어 있다.

아파트의 경우 1층부터 옥상까지의 면적이 상세히 기재됨.

해당 호수의 전유부분의 면적과 그 지분에 해당하는 대지권의 면적 표시.

두번째 : 갑구(소유권에 관련된 사항)

과거, 현재의 주인 및 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등 차례대로 나열 됨

세번째 : 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)

누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지가 기재됨

돈을 빌린 사람, 기관의 이름이 근저당권자로 기재됨

*채권최고액은 근저당을 설정할 때(대출을 해줄 때) 은행에서 설정하는 금액인데 보통 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정함.

(근저당권자가 개인인 경우 채권최고액은 200%이상 설정)

ex) 1억2천만원이 은행에 근저당권이 잡혀있다면 실제 대출금액은 1억정도

-말소기준권리 

경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리

종류

1) (근)저당

2) (가)압류

3) 담보가등기

4) 경매기입등기

-대항력 

말소기준권리 보다 앞서 임대차 계약을 하고 전입신고를 해야함.

-우선변제권

1) 대항력을 갖추고

2) 임대차계약서에 확정일자를 받고,

3) 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고,

4) 배당요구종기일까지 전입 및 점유를 하고 있어야 한다.

-최우선변제권

1) 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고

2) 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고,

3) 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고,

4) 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다. (확정일자는 필요없음)

2. 임장

- 임장 준비물

1) 경매정보지 복사본

 법원경매정보 사이트에 무료로 열람 할 수도 있지만 유료사이트 30~100만원에 사용가능. 유료사이트 추천(권리분석 배당관계 전입세대 열람 등 편리)

2) 스마트폰

 사진과 녹음기능 활용, 유료사이트 정보도 어플로 확인가능

 (감정평가서 / 등기부등본 / 매각명세서 등) 

3) 임장활동 현장조사서

*엑셀파일 (블로그나 스마트폰을 활용)

-임장 tip

1) 학교를 찾아라

2) 마트와 문화공간(극장, 예술회관 등)을 찾아라

3) 교통환경이 좋은가?

4) 웰빙 & 조망권(공원, 산, 채광, 전망)이 좋은 곳을 찾아라

5) 선호되는 평형과 주차장을 찾아라

보통의 한 가정이 선호하는 구조는 방3, 화장실2, 베란다

세대당 1대의 주차공간 확보된 곳 선호

6) 세대수가 많은 곳이 좋다

 나홀로 아파트 보다는 대단지 아파트가 전반적인 관리가 좋아 선호도가 높음

 *반대로 생각하면 나홀로 아파트는 비교적 저렴하게 낙찰 받을 수 있음.

7) 혐오시설을 찾아라

 유흥업소, 공장등이 많다면 피하는게 좋다.

-부동산을 통해 효과적으로 시세 파악하기

1) 부동산을 몇 군데 가야할까?

 해당 물건지에서 가장 가까운 부동산 3곳, 한 두 블록 떨어진 부동산 2곳

2) 아파트/빌라 시세 파악 요령

 현장에 가기전 국토교통부, KB시세 등 인터넷에서 얻을 수 있는 정보는 모두 얻고 가라

 *아파트는 1~2층과 탑층은 중간층에 비해 매매가가 낮음. 또한 방향에 따라서도 매매가가 달라진다. 부동산에 전화하여 매수자와 매도자 모두로 조사를 하고 보수적으로 입찰가를 선정하자.

 *빌라는 아파트보다 시세파악이 까다로움. 아파트는 KB시세로 파악이 가능하지만 빌라는 정형화 된 시세가 없다. 다만 국토교통부 실거래가를 통해 해당 물건과 가장 비슷한 조건의 빌라가 얼마에 거래되었는지 참고하는 정도. 빌라 임대시세 조사는 최대한 자세하게 요구 

매수금액 ex) 아들딸이 있어서 방3개짜리 빌라가 필요하고 화장실도 2개 있어야하고 주차장도 있었으면 한다. 너무 오래된 빌라는 싫다. 매수 얼마나 할까요?

매도금액 ex) 제가 다른곳을 발령이 나서 그러는데 방3개 화장실2개 실평수 18평 정도 되는데 급하게 내놓으면 얼마정도 받을 수 있을까요?

-임장, 1차에 가라!

유찰될 수록 가격이 낮아지기 때문에 대부분의 사람들은 1~2회 이상 유찰이 된 물건을 검색해 임장을 간다. 관심있는 지역이고 입찰하고자 하는 물건이면 1차 신건일 때부터 움직여라. 

3. 수익률 계산법

연간수익/투자비용*100 = 수익률(%)

연간수익 =  (월세-대출이자)*12개월

투자비용 = 초기투자금 - 월세보증금

4. 대출, 똑똑하게 활용하기

-낙찰 후 명함을 주는 사람들

낙찰 후에는 웬만하면 대출아주머니들에게 전화번호를 알려주던가 명함을 받아오자.

낙찰가의 70~80% 혹은 그 이상 대출을 해주는 경락잔금대출 존재.

- 변동금리? 고정금리?

고정금리는 이자율이 높은 편이기는 하나 금리가 고정.

변동금리는 유동적으로서 금리가 내려갈것으로 예상될 때는 변동금리 선택.

낙찰받은 물건에 따라 어떤 방식이 적합한지 파악 후 대출 상품을 선택.

-근저당설정비와 중도상환수수료

1) 근저당설정비

대출 시 은행에서 근저당설정을 하는데 이때 근저당설정비라 하여 비용이 생긴다. 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결이 나왔지만 일부 금융권에서는 아직도 설정비를 요구하는 곳도 있으니 자세히 알아보고 선택.

2) 중도상환수수료

 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리.

 장기보유 후 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1~2년)이 지나면 없는 상품이 유리.

-대출 승계

 기존 대출의 조건이 새롭게 대출을 하는 조건보다 더 좋은 조건이라고 생각될 때 매수인이 대출승계를 원할 수도 있다. 매매에 장점이 될 수 있으므로 대출 실행시 승계가 가능한지 여부도 반드시 확인하자.

-법무비용 꼼꼼히 따져 보기

대출을 실행하여 소유권을 내 명의로 이전하려면, 법무사를 이용하게 됨. 각 법무사 사무실마다 견적이 천차만별로 미리 몇 군데의 내역서를 받아 비교하여 선택하자. 

취득세는 조정할 수 없는 항목이며 문제가 되는 부분은 교통비, 여비, 보수액 등 정액으로 정해져 있지 않은 사항이다. 

계속해서 경매를 할 것이고 이미 많은 경험이 있다고 하며 협상을 유도하자.

*채무자가 점유하거나 권리상 문제가 없는 후순위임차인이 점유하는 경우 잔금 납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해 줄 것을 부탁해도 된다. 

아무리 명도 협의가 잘 된다 할지라도 인도명령 신청은 기본이다. 통상 2만원정도의 가격인데 서비스로 해달라고하면 보통은 해준다.

*보통의 아파트, 빌라는 건물과 땅 소유권을 구분짓지 않지만 간혹 대지권등기를 하지 않은 건물이 있다. 만일 대지권미등기인 집합건물을 낙찰 받았다면

추가비용이 들더라도 법무사 사무실에 대지권등기도 해 줄것을 요청해야 한다. 대지권미등기의 건물은 대출이 불가능하여 미리 받아놓는게 좋다.

5. 명도 잘하는 법

-내용증명 보내기

낙찰 후 매각허가가 결정된 날을 기점으로 한달 후에 잔금기일이 정해진다. 이 시점에 내용증명을 보내라.(미리 찾아갈 필요 없다.)

1) 상황에 맞는 제목을 작성

2) 발신인과 수신인의 주소와 성명, 해당 부동산의 주소를 기재

3) 발신인과 수신인의 현재 상황을 간략하게 기술

4) 앞으로 진행될 절차를 일목요연하게 정리하여 작성

*내용증명은 우체국에서 보낸다. 원본1통, 복사본2통을 준비하고 원본이 여러 장일 때는 간인해야 한다.(여러장 겹쳐서 도장 찍는 것)

원본은 수신인에게 발송하는데 내용증명과 우편봉투의 주소는 똑같이 작성한다. 복사본1통은 우체국에서 3년간 보관, 나머지 1통은 낙찰자가 보관한다.

-명도에 효과적인 대화법

세입자와 공공의 적을 만들어라. '낙찰자는 죄가 없다. 보증금 못 받게 된 건 채무자 탓이다.' 

3자화법을 사용해라. '저는 부동산투자회사 사장님 심부름으로 일처리하는 직원이다. 의사결정자는 내가 아니다. 사장님은 협의가 되지 않을 경우에 인정사정없이 강제집행을 하신다.'

무리한 요구를 한다면? '사장님에게 말을 해보겠다. 하지만 법적절차를 못해서 안하는게 아니라는 사실을 인지하셔야한다.'

이사비를 무리하게 요구한다면? ' 사장님이 이사비 50만원이상 준 것을 보지 못했다. 무리하게 요구하다가 이사비도 못받고 강제집행 당하시는분들도 있다.'

ex)  1) 상대방: 잔금은 납부하고 오신 건가요!?

              나: 아직 납부하진 않았지만 이사 문제로 왔습니다. 저희는 잔금납부 당장이라도 할 수 있습니다. 하지만 그렇게 된다면 내일부터 월세를 지급하셔야 하는데, 그렇게 하고싶으신가요?

                  이사 날짜 정하시면 그 날에 맞춰서 잔금을 납부할 예정입니다.

      2) 상대방: 이사비500만원 줘!

               나: 50만원 정도면 주는데 500은 어림도없지 한번 법무사사무실 전문가 찾아가보세요. 이사비를 보통 얼마나 주나.. 강제집행 하겠습니다.

      3) 상대방: 법대로 하세요~ 우리는 계속 살만큼 살다 나갈 테니까! 소송 걸어도 5~6개월은 살 수 있다고 들었거든요!

               나: 뭔가 잘못 알고 계시는데 법대로 하면 강제집행까지 걸리는 시간은 한달이면 충분합니다. 게다가 소유권 이전일로부터 님쪽한테 월세받을 권리가 있는데 안하고 있잖아요.

                   오히려 저희가 부당이득금청구를 하면 님쪽이 소송비용 및 밀린 월세를 지불하셔야 합니다. 법대로 할까유?

      

      4) 상대방: 아직 집을 못구했는데 석 달 정도 시간을 주세요.

               나: 배당기일 때 보증금 안 받으실 거에요? 배당기일에 보증금 받으려면 명도확인서와 낙찰자 인감증명서가 필요합니다. 명도확인서는 이사했다는 확인서인데 

                   이사안하시면 못드리구요, 소유권이전일 부터는 낙찰자에게 월세를 지급하셔야 합니다. 이사 전까지의 월세 청구할거고 님 배당금에 가압류도 가능한데 한번 신중히 생각해 보세요.

     5) 상대방: 미리 이사비를 주실수 있나요? 당장 이사 갈 집에 계약금도 없어서 그러니 이사비를 먼저 주실 수 없나요?

              나: 규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납부 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있습니다.

*배당받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서, 인감증명서를 지참해야 배당을 받을 수 있다. 명도 완료 이전에는 이 서류를 세입자에게 주면 절대 안된다. 받고 배쨀수도 있는데 그럼 명도소송으로 6개월간 싸워야한다.

6. 차량 경매 팁

1) 오토마트 (http://www.automart.co.kr)

민간 벤처기업으로 대표적인 차량 전문 공매사이트. 이곳에서 낙찰받으면, 제휴를 맺은 금융회사에서 대출 및 할부를 진행해준다.

2) SK엔카 (http://www.encar.com) , K Car (http://www.kcar.com)

중고차 매매 사이트 중 가장 잘 알려진 곳.

중고시세를 조사할 때 유용한 사이트

3) 온비드 (http://www.onbid.co.kr)

압류 차량뿐만 아니라 주거용 부동산, 토지 등 모든 체납과 관련된 물건을 공매로 매각

7. 리모델링

-순서 및 체크사항

1) 철거

 화장실, 싱크대 공사 시 우선 철거 (www.1dang79.com)

2) 방수

 외부에서 시작하여 내부 공사로 (www.handyplus.co.kr)

 외부->물이 새어 들어올 것 같은 곳에 방수시멘트 날씨 좋은 날 3회 덧칠

 천장누수 -> 옥상 방수페인트 덧칠

 바닥 -> 방수페인트 3회 덧칠

 

3) 페인트

 실내 : 수성페인트 마감

 베란다 : 무늬코트 마감 추천  (www.paintbox.kr)

 

4) 타일공사(화장실,베란다)

 화장실이 UBR인 경우, 견적금액 올라감 (www.maxpoint.co.kr)

5) 몰딩 

 평몰딩(저가), 인테리어몰딩(고가) (www.inudeco.com)

6) 싱크대, 신발장

 LPM - 일반적, 임대용 추천

 UV하이그로시 - 매매용 추천

7) 도배 

 합지(저가), 실크(고가, 습기에 강함) (www.gniwallpaper.com)

 

8) 장판

 방 턱 제거, 거실 걸레받이 추천 (www.houstep.co.kr)

9) 입주청소 

www.24st.co.kr

8. 임대, 매매

-일반적인 낙찰 후 매매까지 소요되는 시간

 

낙찰 ->1개월 후 잔금 ->1개월 후 명도(이사) -> 수리 약5일 -> 공실기간 약2개월

*낙찰에서 매매까지 보통4개월 

*전단지를 이쁘게 만들고 코팅까지 하면 매매, 임대 훨씬 잘됨.

9. 부동산 세금

1) 취득세

2) 보유세 

3) 양도소득세

4) 필요경비(양도세를 합법적으로 줄이는 가장 기본적인 방법은 필요경비를 잘 챙기는 것)

 -부동산 취득 시 비용 

  취득세, 부동산중개수수료, 법무비, 분쟁 시 소송비용, 인지대, 송달료 등

 

 -부동산 취득 후 비용

  편의를 위한 용도변경 개량비용과 노후에 따른 리모델링비, 엘리베이터공사비, 냉난방 장  치 설치, 방수공사, 발코니 섀시 공사, 확장공사 등 (단순수리비용은 해당하지 않음)

 -매매를 위한 지출 비용

  광고비용, 공인중개수수료, 계약서대행수수료, 컨실팅 비용 등 (컨설팅 비용은 통장거래   외 계약서까지 첨부)

 -대항력 임차인 변제 비용

 대항력이 있는 임차인이나 정당한 유치권 신고가 되어 있는 금액을 변제해 준 경우(통장거래, 영수증, 유치권 신고자료등 첨부. 대항력 없는 임차이넹게 지급하는 이사비는 불인정)                 

 -기타 비용 

 각종 개발 부담금, 채권 등의 매각차손, 토지조성비, 공증비용 (벽지, 장판, 싱크대, 문짝교체 등 인정되지 않음)

*양도소득세 계산

양도가액 = 매도금액

양도가액 - 취득가액(낙찰가) - 필요경비 = 양도차익 

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 

양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준

과세표준 * 세율 = 세율 적용 값

세율 적용 값 - 누진공제액 = 양도소득세

양도소득세 + 주민세 = 최종납부금액